基本案情

2021年10月22日，张某在房屋中介的介绍下与吴某夫妻签订了房屋买卖合同。合同约定张某购买吴某夫妻位于鹿邑县某小区的一套房屋，房屋总价款48万元，以住房贷款方式支付房款；合同签订之日张某向吴某夫妻支付首付款26万元，吴某夫妻用该26万房款在30日内办理解押还款手续；此首付款转为“购房定金”，剩余款项办理房屋贷款。合同还约定了违约责任：若在合同履行期间一方出现违约情形，需按全部购房款的10%支付另一方违约金。

合同签订后，张某按约支付吴某夫妻26万元首付款，吴某夫妻在收到房款后挪作他用，未按约办理解押还款手续。张某遂向法院起诉，要求解除合同，返还26万元首付款，并双倍返还定金19.2万元。

案例解析

第一，关于应否解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定：当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

在该案中，吴某夫妻未办理解押还款手续的违约行为导致张某无法实现取得涉案房屋产权的合同目的。故，对于张某请求解除合同并返回26万元首付款的诉讼请求，法院予以支持。

第二，关于给付26万元的法律性质。《民法典》第五百六十三条规定：当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。由此可知，定金的作用在于保证债务的履行。

在该案中，虽然合同中约定“首付款 26万元转为购房定金”，但合同未约定定金罚则，该款项虽名为“定金”，但不属于定金担保。从合同整体解释和目的意思来看，张某支付给吴某夫妻26万元的目的在于履行支付房屋价款义务，双方真实意思应为预付款，其法律性质应认定为预付款。

因此，对于张某要求双倍返还19.2万元定金的诉请，法院不予支持。但因该合同约定有违约金条款，故吴某夫妻应支付给张某购房款10%的违约金即4.8万元。

如何区分定金、订金、预付款、违约金

定金是指合同当事人为了确保订立合同或者履行合同，依据法律规定或者双方约定，由一方给付对方一定数额的金钱，如果给付的一方拒绝缔约、违约或者解约，那么丧失定金；如果收受一方拒绝缔约、违约或者解约，那么应当双倍返还定金。

定金成立必须满足以下条件：（1）最高限额不超过主合同标的的20%（例如张某与吴某夫妻的总房款为48万，约定的定金最高额为9.6万），超出部分一般视为预付款；（2）定金以实际交付为成立要件；（3）定金约定须明确。

订金，一般情况下等同为预付款，是提前履行部分债务，作用在于使接受预付款的一方获得期待利益（例如张某的期待利益为得到房屋的所有权）。如果合同不能履行，给付订金的一方可以主张返还。

违约金是指按照当事人约定，出现违约情形时，违约方需支付守约方一定数额的款项。

当事人在合同中如果既有违约金条款又有定金条款的，若出现违约情形，守约方可以选择适用违约金条款或者定金条款，但不能同时要求违约金与定金。